Quand on parle de bonnes affaires en immobilier, deux profils reviennent souvent :
- le chasseur, qui veut trouver rapidement une opportunité exceptionnelle,
- le pêcheur, qui patiente et collecte des informations avant de passer à l’action.
Ces deux approches peuvent fonctionner, mais elles demandent des méthodes différentes.
Voyons-les étape par étape.
1. Une bonne affaire, qu’est-ce que c’est vraiment ?
On pense parfois qu’une bonne affaire signifie que le vendeur vend « trop bas ».
Ce n’est pas toujours le cas.
Pour parler de « bonne affaire », il faut au minimum deux conditions :
✔ Le prix que vous payez doit être inférieur à la valeur réelle du marché.
✔ Vous devez connaître cette valeur mieux que le vendeur.
Autrement dit, plus vous êtes informé, plus vous êtes capable d’identifier une opportunité.
Le vendeur, de son côté, peut facilement obtenir :
- une estimation d’agence,
- une estimation en ligne en quelques minutes.
Même si ces estimations ne sont pas parfaites, elles lui donnent un ordre de grandeur.
Il devient donc plus difficile d’acheter très en dessous du prix réel — sauf si vous êtes informé avant que le bien n’arrive en annonce. Et que le vendeur est pressé, ou qu’il s’agit d’une des 5 situations de l’article « le coup de fusil et le retour de bâton »
2. Pourquoi les annonces ne montrent pas les meilleures affaires ?
On dit souvent que « les annonces, ce sont les biens invendus ».
Cela signifie que, lorsqu’un bien arrive en ligne, il a déjà été proposé :
- aux clients connus de l’agence,
- au réseau du vendeur,
- à des acheteurs déjà positionnés sur le secteur.
Les meilleures affaires partent souvent avant d’être visibles.
C’est là que la métaphore du chasseur et du pêcheur prend tout son sens.
3. La méthode du pêcheur : trouver l’information avant tout le monde
Être « pêcheur immobilier », c’est repérer les signaux qui annoncent une future vente.
Pour cela, vous pouvez solliciter plusieurs sources :
- agents immobiliers avant la publication,
- notaires ayant un service transaction,
- diagnostiqueurs, premiers au courant des futurs travaux de vente,
- gardiens d’immeubles,
- commerçants du quartier,
- vos relations professionnelles et personnelles.
👉 Avantage :
Vous accédez à des biens potentiellement avant tout le monde.
👉 Inconvénient :
Cela demande du temps, de l’organisation et une présence régulière sur le terrain.
4. La méthode du chasseur : analyser et agir vite
Une fois que vous trouvez un bien potentiel, il faut savoir :
- analyser sa valeur réelle,
- identifier ses points d’amélioration,
- calculer sa rentabilité si c’est un investissement locatif.
Le chasseur n’est pas forcément impulsif ; il doit surtout être réactif et structuré.
Disposer de l’information ne suffit pas, il faut ensuite être capable d’évaluer la piste.
5. Et si vous manquez de temps ? L’option chasseur immobilier
Vous pouvez déléguer la recherche à un chasseur immobilier.
Mais attention : beaucoup sont spécialisés en recherche de résidences principales, pas en investissement.
Pour vérifier ses compétences, posez deux questions simples :
- Comment calcule-t-on un rendement net ?
- Quelle sera mon imposition en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?
S’il ne sait pas répondre, il ne pourra pas vraiment vous guider sur un investissement rentable.
6. Si vous ne connaissez pas les réponses… apprenez-les
L’immobilier n’est pas un domaine opaque :
- on peut apprendre à estimer un bien,
- comprendre le marché,
- calculer une rentabilité,
- connaître les régimes fiscaux adaptés.
Chaque connaissance supplémentaire augmente vos chances de repérer une bonne affaire.
Conclusion : chasseur ou pêcheur ? Les deux approches sont utiles
Pour trouver une bonne affaire, il faut :
- aller chercher l’information (pêcheur),
- être capable d’analyser et de décider rapidement (chasseur),
- et continuer à se former pour savoir reconnaître ce qui est vraiment une opportunité.
Dans l’immobilier, ce n’est pas celui qui agit le plus vite qui réussit,
mais celui qui comprend ce qu’il regarde.
