Tarte à la crème : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement

Une tarte à la crème, ça peut faire envie, mais à la 3ème ou 4ème portion, c’est l’indigestion assurée !

Il en va de même pour certaines phrases trop souvent entendues, jusqu’à l’écoeurement.

 Exemple, dans le domaine de l’investissement immobilier  : « il n’y a qu’une règle: l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » . Présentée sous forme d’humour qui se veut drôle mais qui ne fait plus rire personne tellement est elle usée jusqu’à la corde , cette « règle », répétée à l’envi, ne résiste pas à l’analyse !

Immobilier signifie immobile. En effet, mis à part le bâti, tout le reste est mouvant, tout évolue: le quartier, la ville, le marché, l’économie.

Il n’y a donc pas 3 fois la même règle « l’emplacement », mais plusieurs règles, plusieurs critères, avec différents critères : l’environnement, le prix, notamment le ratio prix/m2, les dépendances (cave, grenier, garage), la qualité du bâti, la distribution des pièces, les espaces perdus, la vue, la luminosité, l’exposition, l’étage, le coût de remise en état ou de rafraîchissement, les travaux à venir dans la copropriété, l’optimisation éventuelle, le marché locatif, la plus-value potentielle et…….l’emplacement !

Ne retenir qu’un seul critère de la valorisation d’un bien est donc fortement réducteur voire préjudiciable.

Prendre en compte le seul critère de l’emplacement, c’est oublier qu’il est relatif à tous les autres. En effet, c’est la globalité d’une situation qui définit la valeur d’un bien.

Tout investisseur avisé étudiera le potentiel intrinsèque du bien ainsi que son potentiel extrinsèque qui tient compte de l’évolution du quartier, des transports en communs, des commerces, des projets d’urbanisme, de la ville, de la région, du pays. Autrement dit, il est impératif de prendre en considération les critères évolutifs, et non figés tel l’emplacement.

Ne pas se préoccuper de l’ensemble des paramètres revient à conduire un véhicule en regardant un seul indicateur, par exemple la jauge, en oubliant le témoin de pression d’huile, certes on ne tombera pas en panne de carburant, mais on coulera une bielle. Ce qui est pire !

Un investissement locatif, dans les beaux quartiers d’une ville attractive,  se traduit par un rendement très faible avec comme conséquence un effort d’épargne pour réaliser l’opération. Certes ce flux négatif de trésorerie sera compensé par une revente facilitée, fluidifiée par un marché porteur, et probablement par une plus-value à terme.

Mais en établissant le bilan global, si l’on compare un quartier moins prestigieux générant un cash-flow positif aux beaux quartiers générant à un cash-flow négatif et une plus-value à la revente ; quelle opération dégage le plus de bénéfices ? A la réflexion, n’est-il pas plus avantageux d’investir dans un quartier en devenir ?

Oui, bien sûr, il faut savoir où on investit, mais réduire son achat à une simple adresse, c’est refermer le champ des possibles, c’est appauvrir la vision d’un enrichissement séduisant.

Conclusion : l’emplacement, oui ; mais pas que……

Au lieu de radoter 3 fois, n’est-t-il pas plus bénéfique de développer sa réflexion en adoptant une vision qui englobe tous les paramètres ?

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