Le coup de fusil et le retour de bâton

En toute logique, faire un coup de fusil suppose que le vendeur reçoive une balle, mais personne n’a envie de se faire plomber. Vendre son bien très largement en dessous du prix du marché n’est jamais un objectif, le vendre rapidement peut en être un.

Voici 5 cas qui méritent toute votre attention :

1) La vente suite à une succession
Pour les héritiers, une somme rondelette va venir améliorer le quotidien, même si le décès était prévisible, la perception du capital peut se concrétiser très vite; en général, les héritiers sont disposés à accepter une somme convenable pour clore la vente. De plus l’administration demande le paiement des droits à l’ouverture de la succession et les bénéficiaires ne peuvent peut-être pas faire face à ce règlement.

2) La vente de la loge de gardien
Lors du départ du gardien, la copropriété met souvent en vente la loge qu’il occupait. Le dossier est confié au service transaction de la régie ou à une agence immobilière. Le prix est en général intéressant car les copropriétaires ne se sentent pas directement impliqués : l’argent ira à la copropriété, pas directement dans leur poche. L’agence souhaite vendre vite, le prix est donc souvent attractif.

3) Le déménagement
La date du déménagement est fixée, le vendeur s’est engagé sur un nouvel achat, il doit donc vendre rapidement ou prendre un crédit-relais, qui n’est qu’un délai supplémentaire et risque d’aggraver l’urgence quand il arrivera à son terme.

4) Les dettes
Le propriétaire est endetté, dans une situation critique ; il y a peu de chance qu’il vous le dise, l’agent immobilier ne le sait sans doute pas. Toutefois, en discutant, et si vous inspirez confiance, il pourrait se confier. La situation n’est pas forcément simple, une dette peut en cacher une autre, la banque a peut-être prononcé la déchéance du solde et transmis le dossier au service contentieux. Il vous faudra connaître la procédure du surendettement et notamment le rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire. Si la situation du propriétaire n’est pas trop dégradée une « vente a réméré » est envisageable, c’est un mode d’investissement peu connu mais souvent rentable. J’écrirai un article sur ce sujet.

5) Le divorce                                                                                                                                

On pourrait penser que c’est toujours une bonne affaire car il y a souvent urgence de vendre pour entériner le partage des biens. C’est sans compter sur la nature humaine ; en effet d’une part celui qui souhaite racheter la part de l’autre cherche à minimiser la valeur du bien, d’autre part il arrive que l’un des 2 souhaite simplement embêter l’autre en complexifiant la vente ou en la faisant traîner. Ce n’est donc pas forcément une bonne affaire.

Ne concluez pas de ces 5 situations que vous pourrez faire un coup de fusil, une bonne affaire oui, un coup de fusil qui laisse le vendeur exsangue, non.
Pourquoi ?
Parce qu’il s’agirait d’un abus de faiblesse qui aboutirait à une rescision pour lésion.

Explications :
L’abus de faiblesse est considéré comme un vice du consentement susceptible de faire annuler le contrat (article L.132-13 du Code de la consommation). La répression de l’abus de faiblesse est prévue par l’article 223-15-2 du Code pénal, c’est un délit puni de trois ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende.

Sont susceptibles d’être victimes d’un abus de faiblesse, les personnes n’étant pas en mesure d’apprécier la réelle portée de leurs engagements, pour des raisons diverses liées à l’état de santé, à l’âge , à une déficience intellectuelle ou physique.
En pratique, les victimes des abus de faiblesse peuvent notamment être des personnes âgées, des handicapées, des personnes victimes de troubles ou de faiblesses psychologiques ou encore des femmes enceintes, y compris quand cet état de faiblesse n’est que momentané.

Une personne âgée peut être victime d’un abus de faiblesse même si ses facultés mentales ne sont pas altérées (arrêt de la chambre criminelle de la Cour de Cassation n°17-80421 rendu le 11 juillet 2017).
Une vente consentie à un prix très bas ou, à l’inverse, un achat à un prix très élevé, une transaction dans une situation d’urgence constituent des abus de faiblesse.

Conséquence probable de l’abus de faiblesse : la rescision de la vente pour cause de lésion.
Article 1674 du Code Civil : « Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value ».

Concrètement une lésion de 7/12ème signifie que vous achetez 41 666 euros un bien d’une valeur de 100 000 euros. Quel coup de fusil ! Seul bémol, à ce niveau, c’est une fausse note : vous risquez la rescision pour lésion.
La rescision est l’annulation  de la vente par décision judiciaire pour cause de vice radical ou de lésion.
La lésion est le préjudice subi par une partie du fait du déséquilibre important entre les prestations (cession du bien/perception d’argent).

En principe, le prix de vente d’un bien immobilier est fixé librement entre les parties. Mais si le vendeur se sent lésé sur la vente, du fait d’un prix de vente trop faible, il peut intenter une action en rescision pour lésion, pour obtenir l’annulation de la vente.

Le vendeur doit saisir le Tribunal de Grande Instance, dans un délai maximum de 2 ans, à compter du jour de la vente, et prouver qu’il y a une lésion de plus de 7/12èmes de la valeur du bien. Il lui faut donc faire estimer l’immeuble, suivant son état et sa valeur au moment de la vente, par un expert immobilier (article 1674 du code civil).

Conclusion : Êtes-vous prêt à recevoir le retour de bâton suite à votre coup de fusil ?

Mon conseil : Au lieu de choisir entre le coup de fusil et le retour de bâton, contentez-vous d’une bonne affaire, j’ai écrit un article à ce sujet, lisez-le, vous ne risquez rien !

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